韓国政府と市中銀行は、家計債務や不動産バブル崩壊の可能性に対する懸念が指摘されるたびに「韓国は安全地帯にいる」と公言してきた。政府・市中銀行が「伝家の宝刀」として掲げてきたのが、住宅の担保認定比率（LTV）制度だ。

　住宅購入時に銀行から借り入れられる資金は、担保価値の40～60％に制限されており、住宅価格が半額に暴落しても、銀行が多額の不良債権を抱えることはないという主張だ。しかし、不動産景気の低迷が長期化し、住宅価格がピーク時の40％まで下落する物件も出ており、事情は変わってきている。

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　首都圏の郊外地域では、住宅価格が急落し、下落後の価格を基準にすると、LTVが70～80％に上昇するケースが出ている。競売にかけられた物件には、LTVが100％を超えるものも登場した。家を売却しても住宅ローンを返済できないことになる。

　会社員のAさん（45）は、2009年7月に京畿道高陽市で5億2500万ウォン（現在のレートで約3600万円、以下同）のマンションを購入するに当たり、物件価格の60％に相当する3億1500万ウォン（約2160万円）を銀行から借り入れた。しかし、物件価格は現在、4億3000万ウォン（約2950万円）まで下落した。Aさんは3年間の返済期限が到来したため、融資を延長しようとしたが、LTVが問題になった。

　下落後の物件価格で計算すると、LTVは73％となり、銀行は、金融当局のガイドラインである60％超過分は融資の延長に応じられないと言ってきた。その結果、融資を延長できるのは2億5800万ウォン（約1770万円）だけで、限度を超える5700万ウォン（約390万円）の返済を迫られた。Aさんは「借金を返済するために借金をしなければならない状況に陥った」と表情を曇らせた。

　市中銀行の関係者は「金浦、坡州のニュータウンで状況が深刻だ」と語った。リーマン・ショック前の2007年の分譲当時には、LTV50?60％で融資を行ったが、その後価格が急落し、LTVが80?90％まで上昇。一部団地では100％に達したところもあるという。

　住宅価格がさらに下落すれば、こうしたケースがさらに増え、住宅ローンが不良債権化する可能性がさらに高まる。不動産バブル崩壊をきっかけに、住宅ローンの不良債権化、銀行破綻、金融危機へと発展した米国のサブプライムローン問題は韓国でも発生し得る。

■ハウスプアの苦痛増大
　昨年8月現在で、韓国全土の住宅ローンのLTVは47％で、全体的には安定している。しかし、住宅価格が急落している首都圏郊外や一部地域のマンションでは、韓国版サブプライム問題の影が忍び寄っている。

　ある市中銀行が地域別に2009年5月と今年5月のLTVを比較した結果、京畿道金浦市で平均50％から57％に上昇。京畿道東豆川市、楊平郡は09年より6ポイント上昇し、それぞれ56％、51％となった。

　今年から来年にかけ、住宅ローン残高305兆ウォン（約20兆9500億円）の46％が満期を迎えるか、元金返済猶予期間が終了する。ウリ、国民、新韓、ハナ、農協の5行で、年内に満期が到来し、返済しなければならない住宅ローンは23兆8000億ウォン（約1兆6400億円）に上る。住宅価格下落を理由に融資の延長や借り換えを全額認めず、元金の10％を返済するよう求めた場合、2兆3800億ウォン（約1640億円）を返済しなければならなくなる。

　3年前に京畿道城南市にマンションを購入するため、2億ウォン（約1370万円）を借りたBさん（58）は最近、元金の10％に当たる2000万ウォン（約137万円）を返済することを条件に融資の延長が認められた。Bさんは「カネがないと言うと、銀行からは、住宅担保ローンよりも3?4％金利が高い無担保ローンを紹介された」と話した。住宅担保ローンを返済するために借金をする「ハウスプア」の苦痛は増すばかりだ。

　ローンを返済できずに延滞するケースも増えている。今年4月の市中銀行の家計向け融資延滞率は0.89％となり、過去5年2カ月で最高を記録した。4月に新たに発生した延滞債権は9000億ウォン（約618億円）に達し、うち住宅担保ローンが4000億ウォン（約275億円）を占めた。

　現代経済研究院によると、韓国のハウスプアは108万世帯に達し、うち3分の1に当たる33万世帯が「融資の延長が認められなければ、元利金の返済ができない」と答えた。ハウスプア層は既に可処分所得の40％以上を住宅ローンの返済に充てている。住宅価格が下落し、ローンの返済負担が増大すれば、家計消費が低迷し、景気停滞を招くことになる。家計消費の伸び率は、昨年第2四半期から今年第1四半期まで4四半期連続で所得の伸び率を下回っており、家計消費低迷の兆しは既に表れている。
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韓銀、自営業者・あき缶住宅・限界企業など"あちこちに赤信号"
ChosunBiz　2012/10/31/ 14:15
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2012/10/31/2012103101758.html

　韓国銀行は住宅価格下落によっていわゆる'あき缶アパート'が増えているとして、所有主と借家人が債務危機に陥る可能性があると警告した。また、全般的な家計負債増加傾向は鈍化しているが、自営業者と低所得層の借金は増えているため、不良化リスクが高くなっていると明らかにした。

　ヨーロッパ財政危機が再び浮上すると展望し、世界経済は依然として回復することがが難しいという予想も出した。国内経済も、ユーロ危機長期化、中国の成長鈍化、家計負債累増にともなう民間消費回復の制約などで、下方リスクが強いと評価した。合わせて住宅担保認定比率(LTV)が60%を越える貸し出しが増加していて、ディレバレッジ(借入縮小)圧力が高くなりえるという憂慮も提起した。ただし借入縮小過程で資産価格などが下落して債務負担が大きくなる、'借金デフレ'可能性は低いと把握された。

　韓銀は31日国会に提出した'金融安定報告書'で、自営業者や低所得層など脆弱階層の家計負債、住宅価格下落にともなう財務的リスク、限界企業急増など金融に関連した色々な問題点を指摘した。

◆借用権価格含むあき缶アパート、傳貰（チョンセ）住宅の26%
　金融安定報告書によれば、都市銀行の住宅担保貸し出しでLTV60%を超える貸し出しは、2009年末の11.6%から今年6月末現在17.9%まで急増し、首都圏地域を中心にLTVが60%を越える住宅担保貸し出しのうち、80%にあたる28兆1000億ウォンほどが、2年以内に元金償還時期が到来すると調査された。

　3月末現在、LTV規制上限(60%)を超過する貸し出しのうち利子だけを支払い、満期延長時に元金の一部を償還しなければならない可能性がある貸し出しは35兆ウォン程度だ。住宅価格が20%下落する場合、このようなハイリスク貸し出しは93兆ウォンへと、現在の3倍程度まで増えると推定された。この中で満期延長時に実際に償還することになる金額は、現在2兆ウォン(2012～2014年)だが、住宅価格が20%下落したときには11兆ウォンに増えると推定される。

　特に仁川（インチョン）など首都圏で地域住宅価格が急落していて、該当地域で住宅購入者の債務償還負担が大きくなった。住宅価格下落で担保価値が下がっているために住宅担保認定比率(LTV)が上昇し、これによって家計の元金償還負担が大きくなってさらなる不良化が憂慮されるという説明だ。

　また、傳貰（チョンセ）保証金/売買価格比率が上昇するにつれて、小額の住宅担保貸し出しだけであっても、傳貰保証金を含めた借金が住宅価格に近接するというのが韓銀の評価だ。住宅担保貸し出しがある傳貰住宅の場合、保証金を含めた実質LTV比率は71%で、全住宅担保貸し出し平均の48%に比べて非常に高いと推定された。さらに実質LTV比率が80%以上である傳貰住宅も26%に達している。競売落札価格率(今年上半期75%)を考慮すると、競売処分時に落札価格が貸し出し額や保証金を下回る傳貰住宅は相当数になるものと見られる。住宅所有主にとっては、住宅担保貸し出しと傳貰保証金に対する償還負担が高まって、借家人は保証金一部を回収できなくなる危険が高まっている。

◆自営業者借金430兆、１世帯あたり1億ウォンに迫る
　今年上半期に家計負債増加傾向は鈍化したが、自営業者(個人事業者)と低所得層借金は不良化リスクが高まったことが分かった。今年3月末現在の自営業者借金は430兆ウォン前後で、昨年1月に比べて16.9%増加した。これは同じ期間の全家計負債増加率(8.9%)の2倍に達する。

　自営業者１世帯あたりの借金規模は9500万ウォンで、賃金労働者(4600万ウォン)の2倍以上あり、可処分所得対負債比率(219.1%)も賃金労働者(125.8%)を上回るなど、賃金労働者が負う借金などその他債務よりも、景気状況および不動産価格変動にはるかに脆弱な構造を持っている。

　また、低所得層の債務償還能力も急激に落ちていることが明らかになった。最近信用等級は優良であっても所得水準が低い家計の貸金業利用が急速に増加していて、低所得層でノンバンクからの借入れ依存度が高まっている。年間所得2000万ウォン未満世帯での家計貸し出し延滞率は、2011年末の0.6%からで2012年8月末には1.1%に上昇し、低信用等級(7～10等級)世帯でも、クレジットカード貸し出し延滞および賃貸アパート賃貸料滞納者も増加する傾向だ。

◆企業収益性落ちて限界企業も増えて
　企業の収益性悪化により限界企業の数が大きく増えて、限界企業の財務健全性もさらに悪化し、倒産リスクが高まっている。上場企業での限界企業率は2010年末14%、昨年末15%から、今年6月末18%に大きく増えた。中小企業の限界企業率も2010年末17%から今年6月末21%に増えただけでなく、大企業も同じ期間に11%から15%へ急増した。長期不況のため大企業もすっかり参っている

　限界企業の財務状況は、短期債務が増えるなどさらに悪化している。企業の借入れ金依存度は2010年末の22%から今年6月末24%で小幅上昇にとどまったが、限界企業は同じ期間に35%から41%へ急騰した。特に限界企業の場合、短期借入金が大幅に増加して、借金構造が急速に悪化している。今年6月末の限界企業の短期借入金率は78%で、通常企業(42%)の2倍に達した。

　最大の問題は、大企業グループ系列会社まで限界企業が増えているという点だ。建設、電子、鉄鋼、造船などの業況不振が長期間続いたために現れた現象だ。大企業集団での限界企業数は2010年末19社から、昨年末22社、今年6月末23社へ増加している。

◆世界経済・国内経済、来年も厳しい
　韓銀は、スペインとイタリアの財政健全性がさらに悪化して、ユーロ地域財政危機が再浮上する可能性があると憂慮した。最近ヨーロッパ中央銀行(ECB)と関連国家の積極的な政策対応で、ユーロ地域危機に対する不安感が多少緩和されているが、どヨーロッパ財政危機が再び浮上する可能性があるということだ。

　韓銀はこのようなユーロ地域危機深刻化の可能性と共に、米国の急激な財政緊縮(財政の崖)に関連した不確実性が世界経済の下方リスクとして作用すると見通した。米国、ヨーロッパ、日本などの量的緩和にもかかわらず、先進国経済が回復しにくく、新興国経済も鈍化するために世界経済の成長を牽引するには限界があるということだ。

　韓銀は国内経済に対しては、輸出と内需の同時不振で成長モーメンタムが弱まり、ユーロ危機長期化、中国の成長鈍化、家計負債累増にともなう民間消費回復制約などで、下方リスクが強いと指摘した。
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◆傳貰(チョンセ)保証金と借金の関係が分かりにくい。by KANI
　傳貰保証金は、店子が大家に貸していると見ることが可能で、その大家が保証金を失っていたらどうなるかということです。傳貰保証金額はおおむね売買価格の3割から5割だったのですが、まず、大家が物件をローンで購入していた場合に、住宅価格の値下がりが激しい現状で大家の返済が滞り、物件が競売にかけられることになると、大家には競売後も負債が残り、店子も保証金の返還が受けられなくなります。
　また、店子側も保証金全額を手持ち資金でまかなっておらず、借金している場合が多いため、保証金が大家から返還されない限り、すべて店子が自力で返済しなければならなくなります。傳貰保証金には公的な保険制度がありますが必ずしも全額ではないため、破綻時の連鎖負担の危険性があります。
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サムスン・現代自以外の大企業、利益率わずか6％
朝鮮日報　2012/11/01/ 09:39
http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2012/11/01/2012110100673.html

韓国製造業界を代表するサムスン電子、現代自動車の営業利益率は、今年初めて共に10％を超える見通しだ。これに対し、売上高1兆ウォン（約730億円）以上の大企業の営業利益率は2年連続で低下する見通しだ。サムスン電子、現代自とそれ以外の企業で二極化が進む格好だ。

　本紙が31日、昨年の売上高が1兆ウォン以上の上場企業108社の今年の業績予想（連結決算ベース）を分析した結果、営業利益率は平均で7.2％と見込まれることが分かった。ただし、サムスン電子、現代自の2社を除く106社で集計すると、営業利益率は6.0％にとどまる見通しだ。企業の大半は世界的な景気低迷で収益構造が悪化する中、サムスン電子、現代自の好業績が全体の数値をやや押し上げる形となっている。

■サムスン、現代自の好業績
　証券業界によると、今年はサムスン電子が27兆9000億ウォン（約2兆400億円）、現代自は9兆3000億ウォン（約6800億円）の営業利益が見込まれる。両社の営業利益は合計で前年を53.0％上回る37兆2000億ウォン（約2兆7200億円）に達する見通しだ。両社の予想営業利益率は平均で13.2％で、残る106社の利益率の2倍以上だ。

　サムスン電子、現代自の営業利益が急増する一方、残る106社は減益が見込まれる。106社の昨年の営業利益は87兆1000億ウォン（約6兆4000億円）だったが、今年は6兆ウォン（約4390億円）以上減少し、80兆7000億ウォン（約5兆9000億円）にとどまる見通しだ。サムスン電子と現代自の営業利益が108社全体に占める割合は昨年の21.8％から今年は31.6％に上昇すると予想されている。

　本紙集計は連結決算ベースで、両社の利益が占める割合が実態より低く計算されている側面がある。韓国取引所の集計によると、今年上半期の営業利益はサムスン電子が12兆5700億ウォン（約9200億円）、現代自が4兆7800億ウォン（約3500億円）で、上場企業の営業利益に占める割合は63％に達する。
金起弘（キム・ギホン）記者
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韓国で不動産の価値下落が長期化しており、
それに伴う韓国特有（傳貰：チョンセ）の連鎖破綻も危惧されており、
韓国版サブプライムローン危機が囁かれているようです。

まぁ～それに元々、ウォン安から来る
慢性的な家計インフレ（食料品等の物価値上げ）が続き、
今ではその返しでウォン高になりつつある今後、韓国輸出産業に
大打撃が予想されています。雇用が衰退し、賃金が上らず、
物価が上るスタグフレーション（stagflation）も噂され、
家計消費低迷の前兆も既に現出して、そろそろ何か起きそうです。

まぁ～政権交代後になるでしょうし、
新政権は全て李 明博（イ・ミョンバク）政権の責任と押し付けるでしょう。
押し付けて何とか成る状況では無いのですが･････
宗主国である落ち目の中国様に助けてもらえ！　そして抱き合わせ心中しろ！

まぁ～中国からすれば、弱り切った韓国を北朝鮮に
攻めさせる手もあるのですが･･･そうすれば朝鮮民族悲願の統一が成されますよね。
･･･で、互いに赤貧の貧乏国家と成りますが･････

ちなみに韓国大統領選挙の投票日は、2012年12月19日に予定されています。